MEHMET ALTUNTAŞ

-YENİ- GAYRİMENKUL SERTİFİKASI: YANLIŞ ZEMİNDE BÜYÜYEMEYEN BİR FİKİR

• admin
• 21 Ağustos 2025
• Yazar
• 4346 Görüntüleme

GAYRİMENKUL SERTİFİKASI: YANLIŞ ZEMİNDE BÜYÜYEMEYEN BİR FİKİR

 Türkiye’de yeniden gündeme gelen gayrimenkul sertifikası sistemi, küçük birikimlerle ev sahibi olma umudu yaratmıştı. Ancak uygulamadaki yanlış tasarım, vatandaşın güvenini sarsıyor. Uzmanlara göre doğru model kurulursa, bu sistem konut sorununu çözebilir.

• Gayrimenkul sertifikası, vatandaşın metrekare bazında pay alarak ev sahibi olmasını amaçlıyor.
• Ancak borsaya taşınması ve karmaşık süreçler güveni zedeledi.
• Uzmanlara göre sistem, devlet güvencesi ve şeffaf kurallar ile yeniden hayata geçirilebilir.

Gayrimenkul Sertifikası: Yanlış Zeminde Büyüyemeyen Bir Fikir

Son yıllarda Türkiye’de konut sektörüyle ilgili birçok yeni uygulama denendi. Bunların içinde gayrimenkul sertifikası fikri, küçük birikimi olan vatandaşlara “ev sahibi olma” umudu sunmayı vaat ediyordu. Ben bu köşeden defalarca yazdım: İyi fikirler, yanlış tasarımla hayal kırıklığına dönüşebilir. Bu da onlardan biri oldu.

Türkiye’de birkaç yıl önce tanıtılan gayrimenkul sertifikası, yatırımcıya bir konutun tamamını değil, belli bir payını satın alma imkânı sunuyordu. Proje tamamlandığında payını satabilir veya konut hakkına çevirebilirdi. Mantıklı görünen bu sistem sahada tutmadı. Neden mi?

Halkın Güveni Olmadan Hiçbir Model Yürümez

Türkiye’de insanlar en güvenilir yatırım olarak hâlâ gayrimenkulü görür. “Bir tuğlam olsun” anlayışı, kuşaktan kuşağa aktarılmış bir güven duygusudur. Gayrimenkul sertifikası ise bu güveni pekiştirmek yerine zedeledi. Karmaşık prosedürler, belirsiz sorumluluklar ve ilk projelerde yaşanan hayal kırıklıkları, halkın gözünde bu ürünü “güvensiz” kıldı.

“Her Şeyi Borsaya Sokma” Hatası

Bir uzmanın değerlendirmesi bu noktada oldukça çarpıcı:

> “Bizde tepeden inme bir tavır var. Her şeyi borsaya sokuyorlar. Efendim neymiş, bunlar sermaye piyasası aracıymış… Oysa vatandaş borsada işlem gören bir ürünü almak istemiyor. Çünkü borsaya güven yok.”

Gerçekten de Türkiye’de küçük yatırımcıya “borsa” dendi mi, akan sular durur. Borsa, halkın zihninde istikrar değil oynaklıkla özdeşleşmiştir. Yatırımcı zaten zor birikim yapıyor; bir de sertifikayı alıp borsada dalgalanmasını izlemek istemiyor.

Devletin Güvencesi Olmadan Olmaz

Burada asıl mesele, modelin “SPK’ya tabi bir sermaye piyasası ürünü” olarak kurgulanmasıydı. Halbuki gayrimenkul sertifikası, doğrudan devlet güvencesinde özel bir yatırım ürünü olarak tasarlanabilirdi. Devlet, bu ürüne kefil olsaydı, vatandaş gönül rahatlığıyla katılım gösterir, belki de çok farklı bir hikâye yazılırdı.

Sistemin Üç Altın Kuralı

Uzmanlar, doğru bir gayrimenkul sertifikası modelinin üç temel ilke üzerine kurulması gerektiğini vurguluyor:

1. Maliyet + %10 kâr → Konut fiyatları spekülasyondan arındırılmalı, makul bir kâr oranı eklenerek adil şekilde belirlenmeli.

2. Tek alıcı ve satıcı TOKİ → Vatandaşın muhatabı piyasa değil, devlet kurumu olmalı; güvenli ve şeffaf bir süreç işletilmeli.

3. Günlük referans fiyat → Konut fiyatları günlük olarak ilan edilmeli, piyasaya net ve şeffaf bir rehber sağlanmalı.

Bu üç ilke uygulanırsa, gayrimenkul sertifikası hem yatırımcıyı korur hem de barınma hakkını gözetir.

Bugünden Ne Öğrenmeliyiz?

Gayrimenkul sertifikası, kâğıt üzerinde iyi ama sahada başarısız bir denemenin adı. Ancak bu başarısızlık bize önemli bir ders bırakıyor: Vatandaşın güvenini almadan hiçbir finansal model başarıya ulaşamaz. Güveni tesis etmenin yolu ise şeffaflıktan ve devletin sahici bir garantisinden geçer.

Bir yatırım aracını kâğıt üzerinde ne kadar parlak gösterirseniz gösterin, halk “bu işte ben yokum” diyorsa, o ürün çoktan ölü doğmuştur. Gayrimenkul sertifikası da maalesef böyle bir ölü doğumun en net örneği olarak tarihe geçti.

Barınma Hakkı Öncelikli Olmalı

Benim görüşüm net: Gayrimenkul sertifikası gibi yenilikçi fikirler, öncelikle barınma hakkını gözetmeli, yatırım aracı olarak değil temel ihtiyaç olarak tasarlanmalı. Eğer devlet garantisiyle, halkın güvenini kazanacak şekilde kurgulanırsa, bu tür sistemler hem sektöre hem de vatandaşın hayaline katkı sağlar. Aksi takdirde, umut vadeden her fikir gibi bu da havada kalır.

20 Ağustos 2025

Mehmet Altuntaş